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　　一、文件的制定背景

　　近年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部等多部門都提出要建立健全農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋管理制度。制定《江門市農(nóng)村住宅建設(shè)管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）是規(guī)范我市農(nóng)村宅基地和房屋建設(shè)管理的現(xiàn)實需要，更是保障我市農(nóng)村村民基本居住權(quán)益、維護農(nóng)村社會穩(wěn)定的客觀要求。

　　二、適用范圍

　　本市行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住宅建設(shè)管理。

　　三、主要內(nèi)容說明

　　《江門市農(nóng)村住宅管理辦法（試行）》分為六章，共四十二條：

　　第一章總則（共*條）

　　明確了適用范圍、術(shù)語釋義、基本原則和要求，對政府職責、部門分工、宣傳引導和社會監(jiān)督等方面作出規(guī)定。

　　《辦法》進一步明確：一是實行帶圖審批、按圖施工、依圖驗收制度，二是嚴格落實“三到場”“五公開”的要求，即申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場，村莊規(guī)劃、申請條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報方式公開。

　　第二章規(guī)劃和用地（共*條）

　　圍繞農(nóng)村住宅建設(shè)用地、宅基地面積標準、建房選址等方面作要求。

　　第三章農(nóng)村宅基地審批和建設(shè)規(guī)劃許可（共**條）

　　重點對申請條件、申請材料、建設(shè)規(guī)劃許可、不予批準宅基地的情形、原址重建或改擴建的條件等作詳細規(guī)定。

　　《辦法》進一步明確：一是要根據(jù)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界來分類核發(fā)規(guī)劃許可：城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外建設(shè)農(nóng)村住宅的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)住宅的，由市、縣自然資源部門依據(jù)詳細規(guī)劃，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。二是在本管理辦法實施前已經(jīng)取得宅基地不動產(chǎn)權(quán)證（土地證）或農(nóng)村宅基地批準用地文件的宅基地，超過兩年再申請報建的，申請報建前應(yīng)經(jīng)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新審查是否符合使用宅基地的資格，經(jīng)審核通過后才能申請建設(shè)規(guī)劃許可。

　　第四章農(nóng)村住宅建設(shè)管理（共**條）

　　重點對建房控制標準、住宅設(shè)計、施工備案或者施工許可、建房驗線、開工期限、施工主體、規(guī)劃核實與竣工驗收等作明確要求。

　　《辦法》進一步明確：一是除低層農(nóng)村住宅外的其他農(nóng)村住宅，應(yīng)當依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計或選用農(nóng)房設(shè)計通用圖集，應(yīng)當依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進行施工。二是經(jīng)批準建房的農(nóng)戶應(yīng)當在開工前向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請建房驗線。未經(jīng)驗線，不得開工。三是農(nóng)村宅基地批準書和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可的有效期為*年，農(nóng)村村民應(yīng)當在有效期內(nèi)申請建房驗線和開工建設(shè)。有效期屆滿后未開工且未辦理延期手續(xù)的，農(nóng)村宅基地批準書和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可自行失效。建設(shè)工程規(guī)劃許可證的有效期及延期按照《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定執(zhí)行。四是農(nóng)村村民需要憑農(nóng)村宅基地批準書、相關(guān)規(guī)劃許可申請安裝臨時水電設(shè)施，農(nóng)村住宅未經(jīng)批準開工建設(shè)的，供水、供電等公共服務(wù)單位不得與其簽訂服務(wù)合同并提供臨時性服務(wù)。農(nóng)村村民新建農(nóng)村住宅的，農(nóng)村村民憑農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表申請安裝正式水電和燃氣等公共服務(wù)設(shè)施，辦理開戶接入手續(xù)。農(nóng)村住宅未經(jīng)驗收合格的，供水、供電、燃氣等市政公共服務(wù)單位不得與其簽訂服務(wù)合同并提供永久性服務(wù)。

　　第五章監(jiān)督管理與法律依據(jù)（共*條）

　　主要對監(jiān)督檢查和執(zhí)法、違法建設(shè)和違法施工等作出要求。

　　《辦法》進一步明確：對非法占用土地的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)進行處罰。 未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可或者未按照相關(guān)規(guī)劃許可進行建設(shè)的，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等相關(guān)法律法規(guī)進行處罰。對依法應(yīng)當辦理建筑工程施工許可證的農(nóng)村住宅項目，未依法取得建筑工程施工許可證或者為規(guī)避辦理建筑工程施工許可擅自施工的，依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《建筑工程施工許可管理辦法》等相關(guān)法律法予以處罰。

　　第六章附則（共*條）

　　重點對解釋部門、有效期等作規(guī)定。

　　四、有效期限

　　《江門市農(nóng)村住宅建設(shè)管理辦法（試行）》自****年*月*日起施行，有效期至****年*月**日。